เช่าทรัพย์ มาตรา ๕๓๗
อันว่า เช่า ทรัพย์สิน นั้น คือ สัญญา ซึ่ง บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้ บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้ หรือ ได้รับประโยชน์ ใน ทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลา อันมีจำกัด และ ผู้เช่า ตกลงจะให้ ค่าเช่า เพื่อการนั้น มาตรา ๕๓๘
เช่า อสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้า มิได้มีหลักฐาน เป็นหนังสือ อย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิด เป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้อง ให้บังคับคดี หาได้ไม่ ถ้า เช่ามีกำหนด กว่าสามปี ขึ้นไป หรือ กำหนดตลอดอายุ ของผู้เช่า หรือ ผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ ทำเป็นหนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่า การเช่านั้น จะฟ้องร้อง ให้บังคับคดี ได้แต่เพียง สามปี มาตรา ๕๓๙
ค่าฤชาธรรมเนียม ทำสัญญาเช่านั้น คู่สัญญา พึงออกใช้เสมอกัน ทั้งสองฝ่าย มาตรา ๕๔๐
อัน อสังหาริมทรัพย์ ท่านห้าม มิให้เช่ากัน เป็นกำหนดเวลา เกินกว่า สามสิบปี ถ้า ได้ทำสัญญากันไว้ เป็นกำหนดเวลา นานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็น สามสิบปี
อนึ่ง กำหนดเวลาเช่า ดั่งกล่าวมานี้ เมื่อ สิ้นลงแล้ว จะต่อสัญญาอีก ก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน สามสิบปี นับแต่ วันต่อสัญญา มาตรา ๕๔๑
สัญญาเช่านั้น จะทำกันเป็นกำหนดว่า ตลอดอายุของ ผู้ให้เช่า หรือ ของ ผู้เช่า ก็ให้ทำได้ มาตรา ๕๔๒
บุคคลหลายคน เรียกเอา สังหาริมทรัพย์ อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่า ต่างราย ท่านว่า ทรัพย์ ตกไปอยู่ในครอบครอง ผู้เช่าคนใดก่อน ด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า คนอื่นๆ มาตรา ๕๔๓
บุคคลหลายคน เรียกเอา อสังหาริมทรัพย์ อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่า ต่างราย ท่านให้วินิจฉัย ดั่งต่อไปนี้
(๑) ถ้า การเช่านั้น เป็นประเภท ซึ่ง มิได้บังคับไว้ โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่า ผู้เช่า ซึ่ง ได้ทรัพย์สิน ไปไว้ในครอบครองก่อน ด้วยสัญญาเช่า ของตนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า คนอื่นๆ
(๒) ถ้า การเช่าทุกๆราย เป็นประเภท ซึ่ง บังคับไว้ โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่า ผู้เช่า ซึ่ง ได้จดทะเบียนการเช่าของตน ก่อนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า คนอื่นๆ
(๓) ถ้า การเช่า มีทั้ง ประเภท ซึ่ง ต้องจดทะเบียน และ ประเภท ซึ่ง ไม่ต้องจดทะเบียน ตามกฎหมาย ยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า คนที่ได้ จดทะเบียนการเช่า ของตนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า เว้นแต่ ผู้เช่าคนอื่น จะได้ทรัพย์สินนั้น ไปไว้ในครอบครอง ด้วยการเช่าของตนเสีย แต่ก่อน วันจดทะเบียนนั้นแล้ว มาตรา ๕๔๔
ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้น ผู้เช่า จะให้เช่าช่วง หรือ โอนสิทธิของตน อันมีใน ทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะ ทั้งหมด หรือ แต่บางส่วน ให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่า หาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่ จะได้ตกลงกันไว้ เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า
ถ้า ผู้เช่า ประพฤติฝ่าฝืน บทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๔๕
ถ้า ผู้เช่า เอา ทรัพย์สิน ซึ่ง ตนเช่า ไปให้ผู้อื่น เช่าช่วง อีกทอดหนึ่ง โดยชอบ ท่านว่า ผู้เช่าช่วง ย่อมต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่าเดิม โดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้ หากผู้เช่าช่วง จะได้ใช้ค่าเช่า ให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่า ผู้เช่าช่วง หาอาจจะยกขึ้น เป็นข้อต่อสู้ ผู้ให้เช่าได้ไม่
อนึ่ง บทบัญญัติ อันนี้ ไม่ห้ามการที่ ผู้ให้เช่า จะใช้สิทธิของตน ต่อผู้เช่า มาตรา ๕๔๖
ผู้ให้เช่า จำต้องส่งมอบ ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่านั้น ในสภาพ อันซ่อมแซมแล้ว มาตรา ๕๔๗
ผู้เช่า ต้องเสียค่าใช้จ่ายไป โดยความจำเป็น และสมควร เพื่อรักษา ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่า จำต้องชดใช้ให้แก่ ผู้เช่า เว้นแต่ ค่าใช้จ่าย เพื่อบำรุงรักษา ตามปกติ และ เพื่อซ่อมแซม เพียงเล็กน้อย มาตรา ๕๔๘
ถ้า ผู้ให้เช่า ส่งมอบ ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้น โดยสภาพ ไม่เหมาะ แก่การที่จะใช้ประโยชน์ ที่เช่ามา ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๔๙
การส่งมอบ ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่า ก็ดี ความรับผิด ของผู้ให้เช่า ในกรณี ชำรุดบกพร่อง และ รอนสิทธิ ก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่า จะไม่ต้องรับผิด ก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วย บทบัญญัติทั้งหลาย แห่ง ประมวลกฎหมายนี้ ว่าด้วย การซื้อขาย อนุโลมความตามควร มาตรา ๕๕๐
ผู้ให้เช่า ย่อมต้องรับผิด ในความชำรุดบกพร่อง อันเกิดขึ้น ในระหว่างเวลาเช่า และ ผู้ให้เช่า ต้องจัดการซ่อมแซม ทุกอย่าง บรรดา ซึ่ง เป็นการจำเป็น เว้นแต่ การซ่อมแซม ชนิด ซึ่ง มีกฎหมาย หรือ จารีตประเพณีว่า ผู้เช่า จะพึงต้องทำเอง มาตรา ๕๕๑
ถ้า ความชำรุดบกพร่อง แห่งทรัพย์สิน ที่เช่านั้น ไม่เป็นเหตุ ถึงแก่ ผู้เช่า จะต้องปราศจาก การใช้ประโยชน์ และ ผู้ให้เช่า ยังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ ผู้ให้เช่า ให้จัดการแก้ไข ความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและ ผู้ให้เช่า ไม่จัดทำให้คืนดี ภายในเวลา อันสมควร ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ หากว่า ความชำรุดบกพร่องนั้น ร้ายแรง ถึงสมควร จะทำเช่นนั้น มาตรา ๕๕๒
อันผู้เช่า จะใช้ ทรัพย์สิน ที่เช่า เพื่อการอย่างอื่น นอกจากที่ใช้กัน ตามประเพณีนิยมปกติ หรือ การดั่งกำหนดไว้ ในสัญญานั้น ท่านว่า หาอาจจะทำได้ไม่ มาตรา ๕๕๓
ผู้เช่า จำต้องสงวน ทรัพย์สิน ที่เช่านั้น เสมอกับที่ วิญญูชน จะพึงสงวน ทรัพย์สิน ของตนเอง และ ต้องบำรุงรักษา ทั้งทำการ ซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย มาตรา ๕๕๔
ถ้า ผู้เช่า กระทำการฝ่าฝืน บทบัญญัติใน มาตรา ๕๕๒ มาตรา ๕๕๓ หรือ ฝ่าฝืนสัญญา ผู้ให้เช่า จะบอกกล่าว ให้ผู้เช่า ปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามบทกฎหมาย หรือ ข้อสัญญานั้นๆ ก็ได้ ถ้าและ ผู้เช่า ละเลยเสีย ไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่า ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๕๕
ผู้เช่า จำต้องยอมให้ ผู้ให้เช่า หรือ ตัวแทน ของผู้ให้เช่า เข้าตรวจดู ทรัพย์สิน ที่เช่า เป็นครั้งคราว ในเวลา และ ระยะอันสมควร มาตรา ๕๕๖
ถ้า ในระหว่างเวลาเช่า มีเหตุจะต้องซ่อมแซม ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้น เป็นการเร่งร้อน และ ผู้ให้เช่า ประสงค์จะทำการ อันจำเป็น เพื่อที่จะซ่อมแซม เช่นว่านั้นไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า จะไม่ยอมให้ทำนั้น ไม่ได้ แม้ถึงว่า การนั้น จะเป็นความไม่สะดวก แก่ตน ถ้า การซ่อมแซม เป็นสภาพ ซึ่ง ต้องกินเวลานาน เกินสมควร จนเป็นเหตุให้ ทรัพย์สินนั้น ไม่เหมาะแก่การ ที่จะใช้เพื่อประโยชน์ ที่เช่ามา ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๕๗
ในกรณีอย่างใดๆ ดั่งจะกล่าวต่อไปนี้ คือ
(๑) ถ้า ทรัพย์สิน ที่เช่านั้น ชำรุด ควรที่ ผู้ให้เช่า จะต้องซ่อมแซม ก็ดี
(๒) ถ้า จะต้องจัดการ อย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อปัดป้อง ภยันตราย แก่ทรัพย์สินนั้น ก็ดี
(๓) ถ้า บุคคลภายนอก รุกล้ำเข้ามาใน ทรัพย์สิน ที่เช่า หรือ เรียกอ้างสิทธิ อย่างใดอย่างหนึ่ง เหนือ ทรัพย์สินนั้น ก็ดี
ในเหตุดั่งกล่าวนั้น ให้ ผู้เช่า แจ้งเหตุแก่ ผู้ให้เช่า โดยพลัน เว้นแต่ ผู้ให้เช่า จะได้ทราบเหตุนั้น อยู่ก่อนแล้ว
ถ้า ผู้เช่า ละเลยเสีย ไม่ปฏิบัติตาม บทบัญญัตินี้ไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า จะต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่า ในเมื่อ ผู้ให้เช่า ต้องเสียหายอย่างใดๆ เพราะ ความละเลยชักช้า ของผู้เช่านั้น มาตรา ๕๕๘
อัน ทรัพย์สิน ที่เช่านั้น ถ้า มิได้รับอนุญาต ของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่า จะทำการดัดแปลง หรือ ต่อเติม อย่างหนึ่งอย่างใด หาได้ไม่ ถ้าและ ผู้เช่า ทำไป โดยมิได้รับอนุญาต ของผู้ให้เช่า เช่นนั้นไซร้ เมื่อ ผู้ให้เช่า เรียกร้อง ผู้เช่า จะต้องทำให้ ทรัพย์สินนั้น กลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่า ในความสูญหาย หรือ บุบสลายอย่างใดๆ อันเกิดแต่ การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย มาตรา ๕๕๙
ถ้า ไม่มีกำหนด โดยสัญญา หรือ โดยจารีตประเพณีว่า จะพึงชำระค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้ชำระ เมื่อ สิ้นระยะเวลา อันได้ตกลงกำหนดกันไว้ ทุกคราวไป กล่าวคือว่า ถ้า เช่ากันเป็นรายปี ก็พึงชำระค่าเช่า เมื่อ สิ้นปี ถ้า เช่ากันเป็นรายเดือน ก็พึงชำระค่าเช่า เมื่อ สิ้นเดือน มาตรา ๕๖๐
ถ้า ผู้เช่า ไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้
แต่ถ้า ค่าเช่านั้น จะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือ ส่งเป็นระยะเวลา ยาวกว่า รายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าว แก่ผู้เช่าก่อนว่า ให้ชำระค่าเช่า ภายในเวลาใด ซึ่ง พึงกำหนด อย่าให้น้อยกว่า สิบห้าวัน มาตรา ๕๖๑
ถ้า มิได้ทำหนังสือ ลงลายมือชื่อ ของคู่สัญญา แสดงไว้ต่อกันว่า ทรัพย์สิน ที่ให้เช่า มีสภาพอยู่อย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เช่า ได้รับ ทรัพย์สิน ที่เช่านั้นไป โดยสภาพ อันซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อ สัญญาได้เลิก หรือ ระงับลง ผู้เช่า ก็ต้องส่งคืน ทรัพย์สิน ในสภาพเช่นนั้น เว้นแต่ จะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้น มิได้ซ่อมแซมไว้ดี ในขณะที่ส่งมอบ มาตรา ๕๖๒
ผู้เช่า จะต้องรับผิด ในความสูญหาย หรือ บุบสลาย อย่างใดๆ อันเกิดขึ้นแก่ ทรัพย์สิน ที่เช่า เพราะความผิด ของผู้เช่าเอง หรือ ของบุคคล ซึ่ง อยู่กับผู้เช่า หรือ ของผู้เช่าช่วง
แต่ ผู้เช่า ไม่ต้องรับผิด ในความสูญหาย หรือ บุบสลาย อันเกิดแต่การใช้ ทรัพย์สินนั้น โดยชอบ มาตรา ๕๖๓
คดี อัน ผู้ให้เช่า จะฟ้อง ผู้เช่า เกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้อง เมื่อ พ้นกำหนด หกเดือน นับแต่ วันส่งคืน ทรัพย์สิน ที่เช่า มาตรา ๕๖๔
อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่า ย่อมระงับไป เมื่อ สิ้นกำหนดเวลา ที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา ๕๖๕
การเช่าถือสวนนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เช่ากัน ปีหนึ่ง
การเช่านา ก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เช่ากัน ตลอดฤดูทำนา ปีหนึ่ง มาตรา ๕๖๖
ถ้า กำหนดเวลาเช่า ไม่ปรากฏ ในความตกลงกัน หรือ ไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่า คู่สัญญาฝ่ายใด จะบอกเลิกสัญญาเช่า ในขณะเมื่อ สุดระยะเวลา อันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า ก็ได้ ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่ อีกฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลา ชำระค่าเช่า ระยะหนึ่ง เป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้อง บอกกล่าวล่วงหน้า กว่า สองเดือน มาตรา ๕๖๗
ถ้า ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่า สูญหายไป ทั้งหมดไซร้ ท่านว่า สัญญาเช่า ก็ย่อมระงับไปด้วย มาตรา ๕๖๘
ถ้า ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่า สูญหายไป แต่เพียงบางส่วน และ มิได้เป็นเพราะ ความผิดของ ผู้เช่า ท่านว่า ผู้เช่า จะเรียกให้ ลดค่าเช่า ลงตามส่วน ที่สูญหาย ก็ได้
ในกรณีเช่นนี้ ถ้า ผู้เช่า ไม่สามารถใช้สอย ทรัพย์สิน ส่วนที่ยังคงเหลืออยู่นั้น สำเร็จประโยชน์ ได้ดั่งที่ได้มุ่งหมาย เข้าทำสัญญาเช่าไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๖๙
อันสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุ โอน กรรมสิทธิ์ ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่า
ผู้รับโอน ย่อมรับไป ทั้งสิทธิ และ หน้าที่ ของ ผู้โอน ซึ่ง มีต่อ ผู้เช่านั้นด้วย มาตรา ๕๗๐
ในเมื่อ สิ้นกำหนดเวลาเช่า ซึ่ง ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้า ผู้เช่า ยังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และ ผู้ให้เช่า รู้ความนั้นแล้ว ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่า คู่สัญญา เป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา มาตรา ๕๗๑
ถ้า สัญญาเช่าที่นา ได้เลิก หรือ ระงับลง เมื่อ ผู้เช่า ได้เพาะปลูกข้าวลงแล้วไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า ย่อมมีสิทธิ ที่จะครองนานั้นต่อไป จนกว่าจะเสร็จ การเกี่ยวเก็บ แต่ ต้องเสียค่าเช่า เช่าซื้อ
มาตรา ๕๗๒
อันว่า เช่าซื้อ นั้น คือ สัญญา ซึ่ง เจ้าของ เอา ทรัพย์สิน ออกให้เช่า และ ให้คำมั่นว่า จะ ขาย ทรัพย์สิน หรือ จะให้ ทรัพย์สิน นั้น ตกเป็นสิทธิ แก่ ผู้เช่า โดยเงื่อนไข ที่ ผู้เช่า ได้ใช้เงิน เป็นจำนวน เท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญา เช่าซื้อ นั้น ถ้า ไม่ได้ ทำเป็นหนังสือ ท่านว่า เป็นโมฆะ มาตรา ๕๗๓
ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญา ในเวลาใดเวลาหนึ่ง ก็ได้ ด้วยส่งมอบ ทรัพย์สิน กลับคืนให้แก่เจ้าของ โดยเสียค่าใช้จ่าย ของตนเอง มาตรา ๕๗๔
ในกรณีผิดนัด ไม่ใช้เงิน สองคราวติดๆกัน หรือ กระทำผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของ ทรัพย์สิน จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ ถ้า เช่นนั้น บรรดาเงิน ที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของ เจ้าของ ทรัพย์สิน และ เจ้าของ ทรัพย์สิน ชอบที่จะ กลับเข้าครอง ทรัพย์สิน นั้นได้ด้วย
อนึ่ง ในกรณี กระทำผิดสัญญา เพราะผิดนัด ไม่ใช้เงิน ซึ่ง เป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่า เจ้าของ ทรัพย์สิน ชอบที่จะ ริบบรรดาเงิน ที่ได้ใช้มาแล้ว แต่ก่อน และ กลับเข้าครอง ทรัพย์สิน ได้ต่อเมื่อ ระยะเวลาใช้เงิน ได้พ้นกำหนดไปอีก งวดหนึ่ง เช่าซื้อ
การไม่ชำระหนี้ของผู้เช่าซื้อ จนเป็นเหตุให้มีการเลิกสัญญาอันได้แก่ค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่ผู้เช่าซื้อครอบครองทรัพย์อยู่ตามนัย ป.พ.พ.มาตรา ๓๙๑ วรรคสามเท่านั้น และถ้าทรัพย์ที่คืนมาเสียหายผู้เช่าซื้อต้องรับผิดนอกเหนือไปจากความเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบอีกด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๘๕/๒๕๓๒ ในกรณีที่มีการเลิกสัญญาเช่าซื้อเพราะผู้เช่าซื้อ ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อนั้น ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองรถยนต์คันที่เช่าซื้อ ริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งแล้วและมีสิทธิเรียกร้องค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่ผู้เช่าซื้อครอบครองทรัพย์อยู่ ภายหลังจากการเลิกสัญญาตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๙๑ วรรคสาม และถ้าทรัพย์สินที่คืนมาเสียหายผู้เช่าซื้อต้องรับผิดนอกเหนือไปจากความเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบ และต้องรับผิดสำหรับค่าใช้จ่ายในการติดตามเอารถยนต์ที่เช่าซื้อคืนมาให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๕๘/๒๕๓๐ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๓ ลักษณะ ๕ ว่าด้วยการเช่าซื้อ ไม่ได้บัญญัติเรื่องอายุความได้โดยตรง แต่ค่าเช่าซื้อก็เป็นค่าเช่าในการใช้ทรัพย์สินอย่างหนึ่ง ดังนั้น หากผู้ให้เช่าซื้อซึ่งเป็นพ่อค้าฟ้องเรียกร้องเอาค่าเช่าซื้อสังหาริมทรัพย์ (เครื่องรับโทรทัศน์) ที่ค้างชำระอยู่จึงต้องฟ้องเสียภายในอายุความ 2 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๕ (๖) ไม่ใช่ ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๔
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๙๒/๒๕๑๒ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาและเรียกให้ผู้เช่าซื้อส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หากส่งคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนนั้น เป็นการที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ให้สิทธิติดตามเรียกเอาทรัพย์สินคืนอยู่ภายในกำหนดอายุความ ๑๐ ปี
คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๑/๒๕๑๓ เมื่อผู้เช่าซื้อผิดสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเพียงริบค่าเช่าซื้อที่ได้รับไว้กับเรียกเอาทรัพย์ที่เช่าซื้อคืน จะเรียกเอาค่าเช่าที่ค้างด้วยไม่ได้ จะเรียกได้อีกก็แต่ค่าที่ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อมาตลอดเวลาที่ครอบครองทรัพย์นั้นอยู่ และถ้าทรัพย์ที่เช่าซื้อนั้นเสียหายเพราะเหตุอื่นนอกเหนือไปจากการใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อโดยชอบ ผู้ให้เช่าซื้อก็เรียกค่าเสียหายได้ด้วยและการฟ้องเรียกค่าเสียหายเช่นนี้ มีอายุความ ๑๐ ปี
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๔๔/๒๕๓๕ สัญญาเช่าซื้อกำหนดว่า ผู้เช่าซื้อจะต้องชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลารวม ๓๖ งวด ถ้าผู้เช่าซื้อผิดนัดชำระค่าเช่าซื้องวดหนึ่งงวดใด ให้ถือว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกัน แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ ๑ ชำระค่าเช่าซื้อในงวดที่ ๑ ถึงงวดที่ ๑๐ ล่าช้ากว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาตลอดมา แต่โจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้ทักท้วง แสดงว่าในทางปฏิบัติโจทก์และจำเลยที่ ๑ มิได้ถือเอากำหนดเวลาชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป ดังนี้ เมื่อจำเลยที่ ๑ มิได้ชำระค่าเช่าซื้องวดที่ ๑๑ จะถือว่าจำเลยที่ ๑ ผิดนัดผิดสัญญาและสัญญาเช่าซื้อเลิกกันไปตามสัญญาไม่ได้ กรณีเช่นนี้หากโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ ๑ ชำระค่าเช่าซื้อภายในกำหนดเวลาที่สมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ เสียก่อน เมื่อจำเลยที่ ๑ ไม่ชำระโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาได้ อย่างไรก็ตามการที่โจทก์ยึดรถยนต์คืนจากจำเลยที่ ๑ เพราะเหตุที่จำเลยที่ ๑ ไม่ชำระค่าเช่าซื้อในงวดต่อมา และจำเลยที่ ๑ ก็ยินยอมโดยไม่โต้แย้ง เป็นพฤติการณ์ที่ถือว่าโจทก์และจำเลยที่ ๑ ต่างสมัครใจที่จะเลิกสัญญากันโดยปริยายนับแต่วันที่โจทก์ยึดรถยนต์พิพาทคืน
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๓/๒๕๓๖ การที่สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยเลิกกัน โดยจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาด้วยการนำรถแทรกเตอร์ที่เช่าซื้อไปคืนให้แก่โจทก์มิใช่กรณีที่สัญญาเช่าซื้อเลิกกันเพราะจำเลยผู้เช่าซื้อถูกยึดหรืออายัดทรัพย์หรือถูกพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย หรือประพฤติผิดสัญญาอันจะทำให้จำเลยมีหน้าที่ต้องชดใช้ราคาค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระให้แก่โจทก์ตามสัญญา เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันโดยจำเลยได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาตามสัญญาและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๗๓ คู่สัญญาแต่ละผ่ายก็ต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามมาตรา ๓๙๑ ดังนั้น แม้จำเลยค้างชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์รวม ๓ งวด อยู่ก่อนสัญญาเช่าซื้อเลิกกัน โจทก์ก็ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนสัญญาเลิกได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๔๒/๒๕๒๖ สัญญาเช่าซื้อที่ว่าผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพียงคราวเดียวหรืองวดเดียว ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาได้นั้น แม้จะแตกต่างกับ ป.พ.พ.มาตรา ๕๗๔ วรรคแรก แต่กฎหมายบทนี้มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงใช้บังคับได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๐๘/๒๕๓๐ สัญญาเช่าซื้อระบุว่า การชำระค่าเช่าซื้อตรงตามกำหนดเวลาเป็นสาระสำคัญของสัญญา ถ้าผู้เช่าซื้อผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อสองงวดติดต่อกันหรือผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่สองงวดขึ้นไป ให้สัญญาเช่าซื้อเป็นอันยกเลิกเพิกถอนทันที แต่ในทางปฏิบัติเมื่อจำเลยผู้เช่าซื้อมิได้ชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ตรงตามกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาตลอดมา โจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้อิดเอื้อน จึงเห็นได้ว่าโจทก์และจำเลยมิได้มีเจตนาที่จะถือเอากำหนดเวลาตามสัญญาเช่าซื้อเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาเช่าซื้อกับจำเลย โจทก์ต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ กล่าวคือต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้องวดที่ติดค้างอยู่ ต่อเมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้น โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ เช่าทรัพย์
สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า
แม้สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ก็ตาม ก็ยังถือว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทของผู้เช่า ดูฎีกาที่ 383/2540
ฎีกาที่ 383/2540 การเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่า จะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าและในการดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ ฉะนั้น สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าเป็นอันระงับไป ไม่ตกทอดไปถึงทายาท ที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่าในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้แต่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินให้แก่ผู้ให้เช่านั้น เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนการเช่าระหว่างที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังมีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 544 และเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญา หาได้ตกทอดมายังจำเลยแต่อย่างใดไม่
กรณีใช้สิทธิหรือใช้อำนาจในทรัพย์สินของตัวเองมีตัวอย่างเรื่องหนึ่งที่มีปัญหาว่าจะเป็นการละเมิดหรือไม่ คือเรื่องการเช่าบ้านแล้วสัญญาเช่าหมดอายุแต่ผู้เช่าไม่ยอมออก ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านไปใส่กุญแจบ้านได้หรือไม่ การที่ผู้เช่าฝืนอยู่ในบ้านที่เช่าหมดอายุหรือมีการบอกเลิกการเช่าหรืออยู่โดยละเมิดก็ตาม บุคคลที่เช่าหรืออยู่นั้นเป็นการอยู่โดยไม่ชอบด้วยกฏหมายเป็นละเมิด แต่การที่เขาอยู่โดยไม่ชอบด้วยกฏหมายนั้นเจ้าของบ้านไม่สามารถจะไปดึงฉุดกระชากเขาออก เพราะกฏหมายกำหนดทางออกไว้แล้วว่า เมื่อมีการบุกรุกหรืออยู่โดยผิดสัญญาเช่าอันเป็นการละเมิดนี้ เจ้าของจะต้องฟ้องขับไล่แล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมาบังคับให้ออก ในบางครั้งการที่ไปฟ้องขับไล่นั้นไม่ทันใจเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านจึงเอากุญแจใส่บ้านขังเขาไว้ การใส่กุญแจบ้านไม่ผิด แต่การที่ขังเขาไว้ทำให้เสื่อมเสียเสรีภาพ แต่ถ้าขณะนั้นเขาไม่อยู่ในบ้านแล้วไปใส่กุญแจบ้านก็เป็นได้ อีกกรณีหนึ่งมีตัวอย่าง คือ
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๒๑/๒๕๓๕ เมื่อจำเลยที่ ๑ ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุด โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้า น้ำประปาให้โจทก์ และต่อมาจำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่า เป็นการกระทำภายหลัง สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงได้โดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์ตั้งแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
กรณีเช่นนี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อย เช่น กรณีศูนย์การค้าแบ่งพื้นที่ให้บริษัทห้างร้านเช่าขายสินค้า เมื่อขายไม่ดีก็ไม่จ่ายค่าเช่า ให้ออกก็ไม่ออก เจ้าของผู้ให้เช่าก็เลยตัดน้ำตัดไฟ เนื่องจากผู้เช่าผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงบอกเลิกสัญญาและให้ขนย้ายออกไปแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ขนย้ายออกไปทั้ง ๆ ที่ถูกตัดน้ำตัดไฟ เมื่อผู้เช่ากลับไปนอนตอนกลางคืนผู้ให้เช่าเอากุญแจมาใส่ซ้อนไม่ห้ผู้เช่าเข้าพื้นที่ที่เช่า ผู้เช่าจึงมาฟ้องผู้ให้เช่าเรียกค่าสินไหมทดแทนฐานละเมิด มีประเด็นว่าผู้ให้เช่ากระทำละเมิดต่อผู้เช่าหรือไม่ เมื่อพิจารณาตามมาตรา ๔๒๐ ก็มีจุดที่ว่าการกระทำของผู้ให้เช่าเป็นการกระทำโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ การที่ผู้ให้เช่าตัดน้ำตัดไฟเป็นอำนาจในการใช้ของผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้ขอมาจากการประปาและการไฟฟ้า ตามสัญญาเขามีหน้าที่ต่อเมื่อ อีกฝ่ายไม่ผิดสัญญา เมื่อเขาผิดสัญญามีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วการตัดน้ำตัดไฟก็ไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาและการใส่กุญแจห้องที่เช่าก็ถือเป็นการกระทำต่อทรัพย์ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าก็ไม่เป็นละเมิด ฉะนั้นที่ผู้เช่าซี่งเป็นผู้ผิดสัญญาเช่าฟ้องฐานละเมิดกรณีจึงฟังไม่ได้ต้องยกฟ้องไป
แต่ถ้ากรณีที่เขาไม่ยอมออกแล้วยังอยู่ในบ้าน แม้จะเป็นการอยู่โดยละเมิดก็ตาม ถ้าเจ้าของบ้านไปใส่กุญแจไม่ผิดฐานละเมิดที่ไปทำต่อตัวบ้านเพราะตัวบ้านเป็นของผู้ให้เช่า แต่จะละเมิดต่อตัวบุคคลที่อยู่ในบ้าน ทำให้เขาเสื่อมเสียเสรีภาพ หากเป็นกรณีถ้าตัวไม่อยู่แต่มีสิ่งของอยู่เหมือนอย่างตามคำพิพากษาฎีกานี้ ของเขาเก็บอยู่ในห้องที่เช่าทำให้ผู้เช่าเอาของออกไม่ได้เพราะใส่กุญแจเป็นละเมิดหรือไม่ ผู้ให้เช่าบอกให้ขนออกแล้วในระยะเวลาพอสมควรและบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วการที่ไม่ยอมขนของออกก็ถือว่าช่วยไม่ได้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิใส่กุญแจได้
อันว่า เช่า ทรัพย์สิน นั้น คือ สัญญา ซึ่ง บุคคลคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้ให้เช่า ตกลงให้ บุคคลอีกคนหนึ่ง เรียกว่า ผู้เช่า ได้ใช้ หรือ ได้รับประโยชน์ ใน ทรัพย์สิน อย่างใดอย่างหนึ่ง ชั่วระยะเวลา อันมีจำกัด และ ผู้เช่า ตกลงจะให้ ค่าเช่า เพื่อการนั้น มาตรา ๕๓๘
เช่า อสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้า มิได้มีหลักฐาน เป็นหนังสือ อย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อ ฝ่ายที่ต้องรับผิด เป็นสำคัญ ท่านว่า จะฟ้องร้อง ให้บังคับคดี หาได้ไม่ ถ้า เช่ามีกำหนด กว่าสามปี ขึ้นไป หรือ กำหนดตลอดอายุ ของผู้เช่า หรือ ผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ ทำเป็นหนังสือ และ จดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่า การเช่านั้น จะฟ้องร้อง ให้บังคับคดี ได้แต่เพียง สามปี มาตรา ๕๓๙
ค่าฤชาธรรมเนียม ทำสัญญาเช่านั้น คู่สัญญา พึงออกใช้เสมอกัน ทั้งสองฝ่าย มาตรา ๕๔๐
อัน อสังหาริมทรัพย์ ท่านห้าม มิให้เช่ากัน เป็นกำหนดเวลา เกินกว่า สามสิบปี ถ้า ได้ทำสัญญากันไว้ เป็นกำหนดเวลา นานกว่านั้น ท่านก็ให้ลดลงมาเป็น สามสิบปี
อนึ่ง กำหนดเวลาเช่า ดั่งกล่าวมานี้ เมื่อ สิ้นลงแล้ว จะต่อสัญญาอีก ก็ได้ แต่ต้องอย่าให้เกิน สามสิบปี นับแต่ วันต่อสัญญา มาตรา ๕๔๑
สัญญาเช่านั้น จะทำกันเป็นกำหนดว่า ตลอดอายุของ ผู้ให้เช่า หรือ ของ ผู้เช่า ก็ให้ทำได้ มาตรา ๕๔๒
บุคคลหลายคน เรียกเอา สังหาริมทรัพย์ อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่า ต่างราย ท่านว่า ทรัพย์ ตกไปอยู่ในครอบครอง ผู้เช่าคนใดก่อน ด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า คนอื่นๆ มาตรา ๕๔๓
บุคคลหลายคน เรียกเอา อสังหาริมทรัพย์ อันเดียวกัน อาศัยมูลสัญญาเช่า ต่างราย ท่านให้วินิจฉัย ดั่งต่อไปนี้
(๑) ถ้า การเช่านั้น เป็นประเภท ซึ่ง มิได้บังคับไว้ โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่า ผู้เช่า ซึ่ง ได้ทรัพย์สิน ไปไว้ในครอบครองก่อน ด้วยสัญญาเช่า ของตนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า คนอื่นๆ
(๒) ถ้า การเช่าทุกๆราย เป็นประเภท ซึ่ง บังคับไว้ โดยกฎหมายว่า ต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่า ผู้เช่า ซึ่ง ได้จดทะเบียนการเช่าของตน ก่อนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า คนอื่นๆ
(๓) ถ้า การเช่า มีทั้ง ประเภท ซึ่ง ต้องจดทะเบียน และ ประเภท ซึ่ง ไม่ต้องจดทะเบียน ตามกฎหมาย ยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า คนที่ได้ จดทะเบียนการเช่า ของตนนั้น มีสิทธิยิ่งกว่า เว้นแต่ ผู้เช่าคนอื่น จะได้ทรัพย์สินนั้น ไปไว้ในครอบครอง ด้วยการเช่าของตนเสีย แต่ก่อน วันจดทะเบียนนั้นแล้ว มาตรา ๕๔๔
ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้น ผู้เช่า จะให้เช่าช่วง หรือ โอนสิทธิของตน อันมีใน ทรัพย์สินนั้น ไม่ว่าจะ ทั้งหมด หรือ แต่บางส่วน ให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่า หาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่ จะได้ตกลงกันไว้ เป็นอย่างอื่น ในสัญญาเช่า
ถ้า ผู้เช่า ประพฤติฝ่าฝืน บทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๔๕
ถ้า ผู้เช่า เอา ทรัพย์สิน ซึ่ง ตนเช่า ไปให้ผู้อื่น เช่าช่วง อีกทอดหนึ่ง โดยชอบ ท่านว่า ผู้เช่าช่วง ย่อมต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่าเดิม โดยตรง ในกรณีเช่นว่านี้ หากผู้เช่าช่วง จะได้ใช้ค่าเช่า ให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่า ผู้เช่าช่วง หาอาจจะยกขึ้น เป็นข้อต่อสู้ ผู้ให้เช่าได้ไม่
อนึ่ง บทบัญญัติ อันนี้ ไม่ห้ามการที่ ผู้ให้เช่า จะใช้สิทธิของตน ต่อผู้เช่า มาตรา ๕๔๖
ผู้ให้เช่า จำต้องส่งมอบ ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่านั้น ในสภาพ อันซ่อมแซมแล้ว มาตรา ๕๔๗
ผู้เช่า ต้องเสียค่าใช้จ่ายไป โดยความจำเป็น และสมควร เพื่อรักษา ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่า จำต้องชดใช้ให้แก่ ผู้เช่า เว้นแต่ ค่าใช้จ่าย เพื่อบำรุงรักษา ตามปกติ และ เพื่อซ่อมแซม เพียงเล็กน้อย มาตรา ๕๔๘
ถ้า ผู้ให้เช่า ส่งมอบ ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้น โดยสภาพ ไม่เหมาะ แก่การที่จะใช้ประโยชน์ ที่เช่ามา ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๔๙
การส่งมอบ ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่า ก็ดี ความรับผิด ของผู้ให้เช่า ในกรณี ชำรุดบกพร่อง และ รอนสิทธิ ก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่า จะไม่ต้องรับผิด ก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วย บทบัญญัติทั้งหลาย แห่ง ประมวลกฎหมายนี้ ว่าด้วย การซื้อขาย อนุโลมความตามควร มาตรา ๕๕๐
ผู้ให้เช่า ย่อมต้องรับผิด ในความชำรุดบกพร่อง อันเกิดขึ้น ในระหว่างเวลาเช่า และ ผู้ให้เช่า ต้องจัดการซ่อมแซม ทุกอย่าง บรรดา ซึ่ง เป็นการจำเป็น เว้นแต่ การซ่อมแซม ชนิด ซึ่ง มีกฎหมาย หรือ จารีตประเพณีว่า ผู้เช่า จะพึงต้องทำเอง มาตรา ๕๕๑
ถ้า ความชำรุดบกพร่อง แห่งทรัพย์สิน ที่เช่านั้น ไม่เป็นเหตุ ถึงแก่ ผู้เช่า จะต้องปราศจาก การใช้ประโยชน์ และ ผู้ให้เช่า ยังแก้ไขได้ไซร้ ผู้เช่า ต้องบอกกล่าวแก่ ผู้ให้เช่า ให้จัดการแก้ไข ความชำรุดบกพร่องนั้นก่อน ถ้าและ ผู้ให้เช่า ไม่จัดทำให้คืนดี ภายในเวลา อันสมควร ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ หากว่า ความชำรุดบกพร่องนั้น ร้ายแรง ถึงสมควร จะทำเช่นนั้น มาตรา ๕๕๒
อันผู้เช่า จะใช้ ทรัพย์สิน ที่เช่า เพื่อการอย่างอื่น นอกจากที่ใช้กัน ตามประเพณีนิยมปกติ หรือ การดั่งกำหนดไว้ ในสัญญานั้น ท่านว่า หาอาจจะทำได้ไม่ มาตรา ๕๕๓
ผู้เช่า จำต้องสงวน ทรัพย์สิน ที่เช่านั้น เสมอกับที่ วิญญูชน จะพึงสงวน ทรัพย์สิน ของตนเอง และ ต้องบำรุงรักษา ทั้งทำการ ซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย มาตรา ๕๕๔
ถ้า ผู้เช่า กระทำการฝ่าฝืน บทบัญญัติใน มาตรา ๕๕๒ มาตรา ๕๕๓ หรือ ฝ่าฝืนสัญญา ผู้ให้เช่า จะบอกกล่าว ให้ผู้เช่า ปฏิบัติให้ถูกต้อง ตามบทกฎหมาย หรือ ข้อสัญญานั้นๆ ก็ได้ ถ้าและ ผู้เช่า ละเลยเสีย ไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่า ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๕๕
ผู้เช่า จำต้องยอมให้ ผู้ให้เช่า หรือ ตัวแทน ของผู้ให้เช่า เข้าตรวจดู ทรัพย์สิน ที่เช่า เป็นครั้งคราว ในเวลา และ ระยะอันสมควร มาตรา ๕๕๖
ถ้า ในระหว่างเวลาเช่า มีเหตุจะต้องซ่อมแซม ทรัพย์สิน ซึ่ง เช่านั้น เป็นการเร่งร้อน และ ผู้ให้เช่า ประสงค์จะทำการ อันจำเป็น เพื่อที่จะซ่อมแซม เช่นว่านั้นไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า จะไม่ยอมให้ทำนั้น ไม่ได้ แม้ถึงว่า การนั้น จะเป็นความไม่สะดวก แก่ตน ถ้า การซ่อมแซม เป็นสภาพ ซึ่ง ต้องกินเวลานาน เกินสมควร จนเป็นเหตุให้ ทรัพย์สินนั้น ไม่เหมาะแก่การ ที่จะใช้เพื่อประโยชน์ ที่เช่ามา ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๕๗
ในกรณีอย่างใดๆ ดั่งจะกล่าวต่อไปนี้ คือ
(๑) ถ้า ทรัพย์สิน ที่เช่านั้น ชำรุด ควรที่ ผู้ให้เช่า จะต้องซ่อมแซม ก็ดี
(๒) ถ้า จะต้องจัดการ อย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อปัดป้อง ภยันตราย แก่ทรัพย์สินนั้น ก็ดี
(๓) ถ้า บุคคลภายนอก รุกล้ำเข้ามาใน ทรัพย์สิน ที่เช่า หรือ เรียกอ้างสิทธิ อย่างใดอย่างหนึ่ง เหนือ ทรัพย์สินนั้น ก็ดี
ในเหตุดั่งกล่าวนั้น ให้ ผู้เช่า แจ้งเหตุแก่ ผู้ให้เช่า โดยพลัน เว้นแต่ ผู้ให้เช่า จะได้ทราบเหตุนั้น อยู่ก่อนแล้ว
ถ้า ผู้เช่า ละเลยเสีย ไม่ปฏิบัติตาม บทบัญญัตินี้ไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า จะต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่า ในเมื่อ ผู้ให้เช่า ต้องเสียหายอย่างใดๆ เพราะ ความละเลยชักช้า ของผู้เช่านั้น มาตรา ๕๕๘
อัน ทรัพย์สิน ที่เช่านั้น ถ้า มิได้รับอนุญาต ของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่า จะทำการดัดแปลง หรือ ต่อเติม อย่างหนึ่งอย่างใด หาได้ไม่ ถ้าและ ผู้เช่า ทำไป โดยมิได้รับอนุญาต ของผู้ให้เช่า เช่นนั้นไซร้ เมื่อ ผู้ให้เช่า เรียกร้อง ผู้เช่า จะต้องทำให้ ทรัพย์สินนั้น กลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิด ต่อผู้ให้เช่า ในความสูญหาย หรือ บุบสลายอย่างใดๆ อันเกิดแต่ การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย มาตรา ๕๕๙
ถ้า ไม่มีกำหนด โดยสัญญา หรือ โดยจารีตประเพณีว่า จะพึงชำระค่าเช่า ณ เวลาใด ท่านให้ชำระ เมื่อ สิ้นระยะเวลา อันได้ตกลงกำหนดกันไว้ ทุกคราวไป กล่าวคือว่า ถ้า เช่ากันเป็นรายปี ก็พึงชำระค่าเช่า เมื่อ สิ้นปี ถ้า เช่ากันเป็นรายเดือน ก็พึงชำระค่าเช่า เมื่อ สิ้นเดือน มาตรา ๕๖๐
ถ้า ผู้เช่า ไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้
แต่ถ้า ค่าเช่านั้น จะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือ ส่งเป็นระยะเวลา ยาวกว่า รายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่า ต้องบอกกล่าว แก่ผู้เช่าก่อนว่า ให้ชำระค่าเช่า ภายในเวลาใด ซึ่ง พึงกำหนด อย่าให้น้อยกว่า สิบห้าวัน มาตรา ๕๖๑
ถ้า มิได้ทำหนังสือ ลงลายมือชื่อ ของคู่สัญญา แสดงไว้ต่อกันว่า ทรัพย์สิน ที่ให้เช่า มีสภาพอยู่อย่างไร ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า ผู้เช่า ได้รับ ทรัพย์สิน ที่เช่านั้นไป โดยสภาพ อันซ่อมแซมดีแล้ว และเมื่อ สัญญาได้เลิก หรือ ระงับลง ผู้เช่า ก็ต้องส่งคืน ทรัพย์สิน ในสภาพเช่นนั้น เว้นแต่ จะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้น มิได้ซ่อมแซมไว้ดี ในขณะที่ส่งมอบ มาตรา ๕๖๒
ผู้เช่า จะต้องรับผิด ในความสูญหาย หรือ บุบสลาย อย่างใดๆ อันเกิดขึ้นแก่ ทรัพย์สิน ที่เช่า เพราะความผิด ของผู้เช่าเอง หรือ ของบุคคล ซึ่ง อยู่กับผู้เช่า หรือ ของผู้เช่าช่วง
แต่ ผู้เช่า ไม่ต้องรับผิด ในความสูญหาย หรือ บุบสลาย อันเกิดแต่การใช้ ทรัพย์สินนั้น โดยชอบ มาตรา ๕๖๓
คดี อัน ผู้ให้เช่า จะฟ้อง ผู้เช่า เกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้อง เมื่อ พ้นกำหนด หกเดือน นับแต่ วันส่งคืน ทรัพย์สิน ที่เช่า มาตรา ๕๖๔
อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่า ย่อมระงับไป เมื่อ สิ้นกำหนดเวลา ที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน มาตรา ๕๖๕
การเช่าถือสวนนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เช่ากัน ปีหนึ่ง
การเช่านา ก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เช่ากัน ตลอดฤดูทำนา ปีหนึ่ง มาตรา ๕๖๖
ถ้า กำหนดเวลาเช่า ไม่ปรากฏ ในความตกลงกัน หรือ ไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่า คู่สัญญาฝ่ายใด จะบอกเลิกสัญญาเช่า ในขณะเมื่อ สุดระยะเวลา อันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า ก็ได้ ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่ อีกฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ตัวก่อน ชั่วกำหนดเวลา ชำระค่าเช่า ระยะหนึ่ง เป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้อง บอกกล่าวล่วงหน้า กว่า สองเดือน มาตรา ๕๖๗
ถ้า ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่า สูญหายไป ทั้งหมดไซร้ ท่านว่า สัญญาเช่า ก็ย่อมระงับไปด้วย มาตรา ๕๖๘
ถ้า ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่า สูญหายไป แต่เพียงบางส่วน และ มิได้เป็นเพราะ ความผิดของ ผู้เช่า ท่านว่า ผู้เช่า จะเรียกให้ ลดค่าเช่า ลงตามส่วน ที่สูญหาย ก็ได้
ในกรณีเช่นนี้ ถ้า ผู้เช่า ไม่สามารถใช้สอย ทรัพย์สิน ส่วนที่ยังคงเหลืออยู่นั้น สำเร็จประโยชน์ ได้ดั่งที่ได้มุ่งหมาย เข้าทำสัญญาเช่าไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ มาตรา ๕๖๙
อันสัญญาเช่า อสังหาริมทรัพย์นั้น ย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุ โอน กรรมสิทธิ์ ทรัพย์สิน ซึ่ง ให้เช่า
ผู้รับโอน ย่อมรับไป ทั้งสิทธิ และ หน้าที่ ของ ผู้โอน ซึ่ง มีต่อ ผู้เช่านั้นด้วย มาตรา ๕๗๐
ในเมื่อ สิ้นกำหนดเวลาเช่า ซึ่ง ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้า ผู้เช่า ยังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และ ผู้ให้เช่า รู้ความนั้นแล้ว ไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่า คู่สัญญา เป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา มาตรา ๕๗๑
ถ้า สัญญาเช่าที่นา ได้เลิก หรือ ระงับลง เมื่อ ผู้เช่า ได้เพาะปลูกข้าวลงแล้วไซร้ ท่านว่า ผู้เช่า ย่อมมีสิทธิ ที่จะครองนานั้นต่อไป จนกว่าจะเสร็จ การเกี่ยวเก็บ แต่ ต้องเสียค่าเช่า เช่าซื้อ
มาตรา ๕๗๒
อันว่า เช่าซื้อ นั้น คือ สัญญา ซึ่ง เจ้าของ เอา ทรัพย์สิน ออกให้เช่า และ ให้คำมั่นว่า จะ ขาย ทรัพย์สิน หรือ จะให้ ทรัพย์สิน นั้น ตกเป็นสิทธิ แก่ ผู้เช่า โดยเงื่อนไข ที่ ผู้เช่า ได้ใช้เงิน เป็นจำนวน เท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญา เช่าซื้อ นั้น ถ้า ไม่ได้ ทำเป็นหนังสือ ท่านว่า เป็นโมฆะ มาตรา ๕๗๓
ผู้เช่า จะบอกเลิกสัญญา ในเวลาใดเวลาหนึ่ง ก็ได้ ด้วยส่งมอบ ทรัพย์สิน กลับคืนให้แก่เจ้าของ โดยเสียค่าใช้จ่าย ของตนเอง มาตรา ๕๗๔
ในกรณีผิดนัด ไม่ใช้เงิน สองคราวติดๆกัน หรือ กระทำผิดสัญญา ในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของ ทรัพย์สิน จะบอกเลิกสัญญาเสีย ก็ได้ ถ้า เช่นนั้น บรรดาเงิน ที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของ เจ้าของ ทรัพย์สิน และ เจ้าของ ทรัพย์สิน ชอบที่จะ กลับเข้าครอง ทรัพย์สิน นั้นได้ด้วย
อนึ่ง ในกรณี กระทำผิดสัญญา เพราะผิดนัด ไม่ใช้เงิน ซึ่ง เป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่า เจ้าของ ทรัพย์สิน ชอบที่จะ ริบบรรดาเงิน ที่ได้ใช้มาแล้ว แต่ก่อน และ กลับเข้าครอง ทรัพย์สิน ได้ต่อเมื่อ ระยะเวลาใช้เงิน ได้พ้นกำหนดไปอีก งวดหนึ่ง เช่าซื้อ
การไม่ชำระหนี้ของผู้เช่าซื้อ จนเป็นเหตุให้มีการเลิกสัญญาอันได้แก่ค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่ผู้เช่าซื้อครอบครองทรัพย์อยู่ตามนัย ป.พ.พ.มาตรา ๓๙๑ วรรคสามเท่านั้น และถ้าทรัพย์ที่คืนมาเสียหายผู้เช่าซื้อต้องรับผิดนอกเหนือไปจากความเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบอีกด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๘๕/๒๕๓๒ ในกรณีที่มีการเลิกสัญญาเช่าซื้อเพราะผู้เช่าซื้อ ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อนั้น ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเข้าครอบครองรถยนต์คันที่เช่าซื้อ ริบเงินค่าเช่าซื้อที่ส่งแล้วและมีสิทธิเรียกร้องค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่ผู้เช่าซื้อครอบครองทรัพย์อยู่ ภายหลังจากการเลิกสัญญาตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๙๑ วรรคสาม และถ้าทรัพย์สินที่คืนมาเสียหายผู้เช่าซื้อต้องรับผิดนอกเหนือไปจากความเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบ และต้องรับผิดสำหรับค่าใช้จ่ายในการติดตามเอารถยนต์ที่เช่าซื้อคืนมาให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อด้วย
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๕๘/๒๕๓๐ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ ๓ ลักษณะ ๕ ว่าด้วยการเช่าซื้อ ไม่ได้บัญญัติเรื่องอายุความได้โดยตรง แต่ค่าเช่าซื้อก็เป็นค่าเช่าในการใช้ทรัพย์สินอย่างหนึ่ง ดังนั้น หากผู้ให้เช่าซื้อซึ่งเป็นพ่อค้าฟ้องเรียกร้องเอาค่าเช่าซื้อสังหาริมทรัพย์ (เครื่องรับโทรทัศน์) ที่ค้างชำระอยู่จึงต้องฟ้องเสียภายในอายุความ 2 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๕ (๖) ไม่ใช่ ๑๐ ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๖๔
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๙๒/๒๕๑๒ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาและเรียกให้ผู้เช่าซื้อส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หากส่งคืนไม่ได้ ให้ใช้ราคาแทนนั้น เป็นการที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ให้สิทธิติดตามเรียกเอาทรัพย์สินคืนอยู่ภายในกำหนดอายุความ ๑๐ ปี
คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๑/๒๕๑๓ เมื่อผู้เช่าซื้อผิดสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเพียงริบค่าเช่าซื้อที่ได้รับไว้กับเรียกเอาทรัพย์ที่เช่าซื้อคืน จะเรียกเอาค่าเช่าที่ค้างด้วยไม่ได้ จะเรียกได้อีกก็แต่ค่าที่ผู้เช่าได้ใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อมาตลอดเวลาที่ครอบครองทรัพย์นั้นอยู่ และถ้าทรัพย์ที่เช่าซื้อนั้นเสียหายเพราะเหตุอื่นนอกเหนือไปจากการใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อโดยชอบ ผู้ให้เช่าซื้อก็เรียกค่าเสียหายได้ด้วยและการฟ้องเรียกค่าเสียหายเช่นนี้ มีอายุความ ๑๐ ปี
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๔๔/๒๕๓๕ สัญญาเช่าซื้อกำหนดว่า ผู้เช่าซื้อจะต้องชำระค่าเช่าซื้อตามกำหนดเวลารวม ๓๖ งวด ถ้าผู้เช่าซื้อผิดนัดชำระค่าเช่าซื้องวดหนึ่งงวดใด ให้ถือว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกัน แต่ปรากฏว่าจำเลยที่ ๑ ชำระค่าเช่าซื้อในงวดที่ ๑ ถึงงวดที่ ๑๐ ล่าช้ากว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาตลอดมา แต่โจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้ทักท้วง แสดงว่าในทางปฏิบัติโจทก์และจำเลยที่ ๑ มิได้ถือเอากำหนดเวลาชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป ดังนี้ เมื่อจำเลยที่ ๑ มิได้ชำระค่าเช่าซื้องวดที่ ๑๑ จะถือว่าจำเลยที่ ๑ ผิดนัดผิดสัญญาและสัญญาเช่าซื้อเลิกกันไปตามสัญญาไม่ได้ กรณีเช่นนี้หากโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาโจทก์จะต้องบอกกล่าวให้จำเลยที่ ๑ ชำระค่าเช่าซื้อภายในกำหนดเวลาที่สมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ เสียก่อน เมื่อจำเลยที่ ๑ ไม่ชำระโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาได้ อย่างไรก็ตามการที่โจทก์ยึดรถยนต์คืนจากจำเลยที่ ๑ เพราะเหตุที่จำเลยที่ ๑ ไม่ชำระค่าเช่าซื้อในงวดต่อมา และจำเลยที่ ๑ ก็ยินยอมโดยไม่โต้แย้ง เป็นพฤติการณ์ที่ถือว่าโจทก์และจำเลยที่ ๑ ต่างสมัครใจที่จะเลิกสัญญากันโดยปริยายนับแต่วันที่โจทก์ยึดรถยนต์พิพาทคืน
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๓/๒๕๓๖ การที่สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยเลิกกัน โดยจำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาด้วยการนำรถแทรกเตอร์ที่เช่าซื้อไปคืนให้แก่โจทก์มิใช่กรณีที่สัญญาเช่าซื้อเลิกกันเพราะจำเลยผู้เช่าซื้อถูกยึดหรืออายัดทรัพย์หรือถูกพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย หรือประพฤติผิดสัญญาอันจะทำให้จำเลยมีหน้าที่ต้องชดใช้ราคาค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระให้แก่โจทก์ตามสัญญา เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันโดยจำเลยได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาตามสัญญาและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๗๓ คู่สัญญาแต่ละผ่ายก็ต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามมาตรา ๓๙๑ ดังนั้น แม้จำเลยค้างชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์รวม ๓ งวด อยู่ก่อนสัญญาเช่าซื้อเลิกกัน โจทก์ก็ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนสัญญาเลิกได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๔๒/๒๕๒๖ สัญญาเช่าซื้อที่ว่าผู้เช่าซื้อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพียงคราวเดียวหรืองวดเดียว ผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาได้นั้น แม้จะแตกต่างกับ ป.พ.พ.มาตรา ๕๗๔ วรรคแรก แต่กฎหมายบทนี้มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงใช้บังคับได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๔๐๘/๒๕๓๐ สัญญาเช่าซื้อระบุว่า การชำระค่าเช่าซื้อตรงตามกำหนดเวลาเป็นสาระสำคัญของสัญญา ถ้าผู้เช่าซื้อผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อสองงวดติดต่อกันหรือผิดนัดค้างชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่สองงวดขึ้นไป ให้สัญญาเช่าซื้อเป็นอันยกเลิกเพิกถอนทันที แต่ในทางปฏิบัติเมื่อจำเลยผู้เช่าซื้อมิได้ชำระค่าเช่าซื้อให้โจทก์ตรงตามกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาตลอดมา โจทก์ก็ยอมรับชำระโดยมิได้อิดเอื้อน จึงเห็นได้ว่าโจทก์และจำเลยมิได้มีเจตนาที่จะถือเอากำหนดเวลาตามสัญญาเช่าซื้อเป็นสาระสำคัญ หากโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญาเช่าซื้อกับจำเลย โจทก์ต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๘๗ กล่าวคือต้องบอกกล่าวกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้องวดที่ติดค้างอยู่ ต่อเมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าซื้อภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้น โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ เช่าทรัพย์
สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า
แม้สัญญาเช่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นได้ก็ตาม ก็ยังถือว่าสัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว ไม่เป็นมรดกตกทอดไปยังทายาทของผู้เช่า ดูฎีกาที่ 383/2540
ฎีกาที่ 383/2540 การเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่า จะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าและในการดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ ฉะนั้น สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าเป็นอันระงับไป ไม่ตกทอดไปถึงทายาท ที่สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่าในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดอายุสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้แต่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินให้แก่ผู้ให้เช่านั้น เป็นข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนการเช่าระหว่างที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังมีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 544 และเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญา หาได้ตกทอดมายังจำเลยแต่อย่างใดไม่
กรณีใช้สิทธิหรือใช้อำนาจในทรัพย์สินของตัวเองมีตัวอย่างเรื่องหนึ่งที่มีปัญหาว่าจะเป็นการละเมิดหรือไม่ คือเรื่องการเช่าบ้านแล้วสัญญาเช่าหมดอายุแต่ผู้เช่าไม่ยอมออก ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านไปใส่กุญแจบ้านได้หรือไม่ การที่ผู้เช่าฝืนอยู่ในบ้านที่เช่าหมดอายุหรือมีการบอกเลิกการเช่าหรืออยู่โดยละเมิดก็ตาม บุคคลที่เช่าหรืออยู่นั้นเป็นการอยู่โดยไม่ชอบด้วยกฏหมายเป็นละเมิด แต่การที่เขาอยู่โดยไม่ชอบด้วยกฏหมายนั้นเจ้าของบ้านไม่สามารถจะไปดึงฉุดกระชากเขาออก เพราะกฏหมายกำหนดทางออกไว้แล้วว่า เมื่อมีการบุกรุกหรืออยู่โดยผิดสัญญาเช่าอันเป็นการละเมิดนี้ เจ้าของจะต้องฟ้องขับไล่แล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีมาบังคับให้ออก ในบางครั้งการที่ไปฟ้องขับไล่นั้นไม่ทันใจเจ้าของบ้าน เจ้าของบ้านจึงเอากุญแจใส่บ้านขังเขาไว้ การใส่กุญแจบ้านไม่ผิด แต่การที่ขังเขาไว้ทำให้เสื่อมเสียเสรีภาพ แต่ถ้าขณะนั้นเขาไม่อยู่ในบ้านแล้วไปใส่กุญแจบ้านก็เป็นได้ อีกกรณีหนึ่งมีตัวอย่าง คือ
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๙๒๑/๒๕๓๕ เมื่อจำเลยที่ ๑ ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า สัญญาเช่าจึงเป็นอันสิ้นสุด โจทก์ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในสถานที่เช่าอีกต่อไป การที่จำเลยไม่จ่ายกระแสไฟฟ้า น้ำประปาให้โจทก์ และต่อมาจำเลยได้ใส่กุญแจไม่ให้โจทก์เข้าไปใช้สถานที่เช่า เป็นการกระทำภายหลัง สัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงได้โดยได้กำหนดเวลาให้โจทก์พอสมควรแล้ว จึงไม่เป็นการละเมิด โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกค่าเสียหายที่ขาดรายได้จากกิจการของโจทก์และค่าชดเชยที่จ่ายให้แก่พนักงานของโจทก์ตั้งแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
กรณีเช่นนี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อย เช่น กรณีศูนย์การค้าแบ่งพื้นที่ให้บริษัทห้างร้านเช่าขายสินค้า เมื่อขายไม่ดีก็ไม่จ่ายค่าเช่า ให้ออกก็ไม่ออก เจ้าของผู้ให้เช่าก็เลยตัดน้ำตัดไฟ เนื่องจากผู้เช่าผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่า ผู้ให้เช่าจึงบอกเลิกสัญญาและให้ขนย้ายออกไปแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ขนย้ายออกไปทั้ง ๆ ที่ถูกตัดน้ำตัดไฟ เมื่อผู้เช่ากลับไปนอนตอนกลางคืนผู้ให้เช่าเอากุญแจมาใส่ซ้อนไม่ห้ผู้เช่าเข้าพื้นที่ที่เช่า ผู้เช่าจึงมาฟ้องผู้ให้เช่าเรียกค่าสินไหมทดแทนฐานละเมิด มีประเด็นว่าผู้ให้เช่ากระทำละเมิดต่อผู้เช่าหรือไม่ เมื่อพิจารณาตามมาตรา ๔๒๐ ก็มีจุดที่ว่าการกระทำของผู้ให้เช่าเป็นการกระทำโดยมิชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ การที่ผู้ให้เช่าตัดน้ำตัดไฟเป็นอำนาจในการใช้ของผู้ให้เช่าซึ่งเป็นผู้ขอมาจากการประปาและการไฟฟ้า ตามสัญญาเขามีหน้าที่ต่อเมื่อ อีกฝ่ายไม่ผิดสัญญา เมื่อเขาผิดสัญญามีการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วการตัดน้ำตัดไฟก็ไม่ถือว่าเป็นการผิดสัญญาและการใส่กุญแจห้องที่เช่าก็ถือเป็นการกระทำต่อทรัพย์ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าก็ไม่เป็นละเมิด ฉะนั้นที่ผู้เช่าซี่งเป็นผู้ผิดสัญญาเช่าฟ้องฐานละเมิดกรณีจึงฟังไม่ได้ต้องยกฟ้องไป
แต่ถ้ากรณีที่เขาไม่ยอมออกแล้วยังอยู่ในบ้าน แม้จะเป็นการอยู่โดยละเมิดก็ตาม ถ้าเจ้าของบ้านไปใส่กุญแจไม่ผิดฐานละเมิดที่ไปทำต่อตัวบ้านเพราะตัวบ้านเป็นของผู้ให้เช่า แต่จะละเมิดต่อตัวบุคคลที่อยู่ในบ้าน ทำให้เขาเสื่อมเสียเสรีภาพ หากเป็นกรณีถ้าตัวไม่อยู่แต่มีสิ่งของอยู่เหมือนอย่างตามคำพิพากษาฎีกานี้ ของเขาเก็บอยู่ในห้องที่เช่าทำให้ผู้เช่าเอาของออกไม่ได้เพราะใส่กุญแจเป็นละเมิดหรือไม่ ผู้ให้เช่าบอกให้ขนออกแล้วในระยะเวลาพอสมควรและบอกเลิกสัญญาเช่าโดยชอบแล้วการที่ไม่ยอมขนของออกก็ถือว่าช่วยไม่ได้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิใส่กุญแจได้
